Le principali novità introdotte dalla nuova riforma sul condominio in vigore dal 18 giugno 2013

Fabrizio Cannatelli

La nuova riforma condominiale prevista dalla Legge 220 dell’11 dicembre 2012 avrà inizio dal 18 giugno 2013. Basata su 32 articoli, affronta tematiche come: l’impianto di riscaldamento, le parti comuni, la videosorveglianza, scale e ascensori, l’amministratore, l’assemblea, gli animali, le tabelle millesimali e sito internet.

Le responsabilità dell’amministratore

L’amministratore avrà più responsabilità e una serie di specifici obblighi da assolvere come ad esempio comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicità della documentazione condominiale, assicurazione professionale ai fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato. La carica di amministratore non è più di soli 12 mesi ma passa a 2 anni. L’amministratore rappresenta anche i condomini assenti alle assemblee e deve redigere il rendiconto annuale e deve essere pronto ad intervenire nel caso di consiglio di condominio ai fini consultivi. Le delibere possono essere impugnate anche dal condomino assente, dissenziente o astenuto.

E’ previsto che l’amministratore si occupi degli adempimenti fiscali;
la tenuta di due nuovi registri obbligatori;
la conservazione di tutta la documentazione;
la consegna al condominio che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiale e delle eventuali liti in corso;
la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale di gestione;
deve aprire un conto per il condominio e puà essere revocato per gravi motivi (omissione del rendiconto per un anno, irregolarità nella documentazione, mancata apertura del conto, irregolarità fiscali).

Spazi comuni e animali domestici

Per quanto riguarda le parti comuni saranno compresi: sottotetti, facciate, parcheggi, impianti di condizionamento e tv (sia satellitare, sia via cavo). Verrà estesa la definizione di condominio anche a complessi immobiliari composti da unità unifamiliari come ad esempio le villette a schiera e i cosiddetti supercondomini. Per quanto riguarda gli spazi comuni nuovamente definiti, in caso essi vengano utilizzati in modo appropriato viene data la possibilità di richiedere immediatamente la convocazione di un’assemblea per rendere noto il problema a tutti i condomini e porre fine al sopruso. Solo in caso di delibera unanime è possibile sottrarre spazi comuni e apportare delle divisioni.

Le norme del condominio non possono vietare di tenere animali domestici in appartamento.

Riscaldamento, TV e videosorveglianza

Ai condomini viene data la posssibilità di distaccarsi dall’allacciamento al riscaldamento centralizzato all’esistenza dei seguenti requisiti:

l’unità abitativa non gode della normale erogazione di calore;
per problemi tecnici all’impianto condominiale, che non vengono risolti nel corso di una intera stagione di riscaldamento;
il distacco non comporta squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa.

In tali casi il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

L’articolo 7 introduce due nuovi articoli nel codice civile. L’articolo 1122-bis che disciplina le installazioni non centralizzate di impianti anutonomi per la ricezione radiotelevisiva, nonchè l’installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili. Al condominio è data la possibilità di procedere con tali installazioni senza preventivo voto dell’assemblea. Nel caso di videosorveglianza, invece, l’installazione degli apparecchi, dato che richiedono l’occupazione di parti comuni, è richiesto un voto assembleare con il raggiungimento della metà dei millesimi.

Riscossione dei contributi

La disposizione per la riscossione dei contributi dai singoli condomini, prevede che l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza autorizzazione dell’assemblea. L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del condominio i dati dei condomini morosi, affinchè questi possano agire in prima battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti). L’amministratore può sospendere il condominio moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato quando la mora nel pagamento dei contributi si sia protratta per un semestre.

Condomini e amministratori

Viene istituito il repertorio condomini presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio. Il repertorio dovrà contenere l’anagrafe di ogni condominio comprensiva di tutte le principali delibere condominiali, i regolamenti, i bilanci e gli atti di contenzioso. Spetterà all’amministratore comunicare ogni atto soggetto ad annotazione all’Agenzia del territorio entro 30 giorni dal compimento, pena una sanzione amministrativa pecuniaria. Presso l’ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio viene tenuto un Registro degli amministratori di condominio, disciplinando i requisiti per l’esercizio della professione. Gli amministratori sono tenuti ad iscriversi all’ufficio provinciale.

In sintesi

La nomina dell’amministratore è obbligatoria alla presenza di almeno 9 condomini;
l’amministratore ha l’obbligo di contrarre polizza di responsabilità professionale;
l’amministratore ha l’obbligo di aprire un conto per il condominio e non può ricevere alcuna delega;
ogni condomino è libero di installare impianti autonomi per la ricezione televisiva (parabole e antenne);
Le norme del condominio non possono vietare di tenere animali domestici in appartamento;
Le scale e gli ascensori sono equiparate ai fini del riparto delle spese di sostituzione e manutenzione;
sarà possibile collocare impianti di energia da fonti rinnovabili anche sulle parti comuni senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea che però potrà specificare le regole di collocazione;
per l’installazione dei componenti di videosorveglianza basta l’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti all’assemblea;
il singolo condomino può diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea;
abbassati i quorum partecipativi e deliberativi. E’ possibile nominare un consiglio di condomini ai fini consultivi e di controllo contabile;
le assemblee non potranno tenersi durante le feste religiose;
si può aprire uno spazio web per consentire una migliore gestione dei documenti;